频繁加息房贷如何应对
[ 2007-8-14 16:48:00 | By: 火凤凰 ]
 

  今年以来,央行已连续三次加息,房贷利率跟着水涨船高,而下半年的加息预期让贷款买房人明显感到还贷压力增大。面对频繁加息,“房贷”一族如何应对?专家给出的建议是:合理调整贷款内容、还款方式,学会使用新型理财产品,尽量节省贷款数额,减少利息支出。

  固定利率弱化风险

  一年前,梁女士通过银行贷款买下一套住房,至今已经历4次加息,房贷利率从最初的6.12%升至7.38%,每个月比当初要多支付近200元利息。“照目前形势看,加息估计一时半会儿停不下来,有什么办法减轻点负担?”梁女士咨询银行工作人员。“你可以尝试一下固定利率房贷的产品。当前人民币处于升息通道,浮动的贷款利率每年都可能产生数次变化,而固定利率房贷可将3年或5年内的利率固定在一个较低水平上。”

  工作人员给梁女士算了一笔账:她这笔30万元、期限20年的贷款,按当前7.38%利率水平,银行给予15%的优惠,月还款额为2196.81元;如改成固定利率贷款,月还款额为2180.56元,贷款过程可省下利息1170元。固贷的好处在于,可以让借款人在一定程度上规避利率上调风险。值得注意的是,各家银行的固贷产品存在差异性,选择前最好多做比较。

  公积金贷款优势凸显

  在这一轮加息中,商业贷款和公积金贷款的利率调整幅度不一样。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点,5年期以上利率由4.59%调整为4.95%。而5年以上的商贷上调了0.18%。随着商业贷款与公积金贷款利率的差距进一步拉大,公积金贷款的优势也更加凸显。

  据计算,同样是一笔30万元、期限20年的贷款,如果按照等额还款法,使用公积金贷款则比商业贷款月供减少225元,总利息支出减少54052元。市住房公积金管理中心有关人士认为:“住房公积金提供了低息贷款保障,更加具有政策性、互助性和普遍性,照顾了中低收入群体。”今年以来,全市住房公积金的归集、使用、贷款数额连攀新高,这一定程度上代表了市民的购房趋向。

  如何还款讲究门道

  如今,银行提供了等额本息、等额本金、等额递增、等额递减等多种还款方式,但各有利弊。具体来说,等额本息法目前最为普遍,还款人每月还给银行固定金额,但不适合打算提前还款的人,因为本金归还速度相对较慢,还款总利息较高;等额本金法,前期支付的本金和利息较多,还款初期负担较重,但总利息支出相对较低;等额递增法适合目前还款能力较弱,但预期未来收入逐步增加的人群;等额递减则刚好相反。

  夏先生年初贷款50万元买房,期限20年,经过3次加息执行新利率后,他月还款将比起初增加127.9元。夏先生筹集了10万元准备提前还款,理财师分别设计了不同方式,果然差异不小。一是保持每月还款额不变,缩短还款期限,大概需要13年7个月还清贷款,时间缩短5年5个月,利息约190000元;二是保持还款期限不变,减少每月还款额,剩余贷款仍按照29个月还清,每月需还款2906.6元,利息共计278066元;三是既减少每月还款额又缩短期限,如选择月供3327.7元、期限15年的这一方案,利息共计211444.8元;四是剩余贷款保持总本金不变,把10万元化整为零,分布到每月还款中,假设剩余贷款还款期限缩短为10年,月还款额从最初的3528.7元增至5479.7元,利息共计170030元。

 
 

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