专业人士认为，一季度全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。中国房地产指数研究院副院长陈晟分析，从今年２月份上海楼市的成交结构看，配套商品房成交占了三成，单价在１万元以下的商品房占６６．７％，单价在７０００元以下的商品房占４４．７％；此外，各地成交住宅中小户型都占很大比例，“这表明，当前市场的主流需求还是自住需求”。

值得注意的是，在刚性需求释放的过程中，开发商苦心“造势”的操盘手段又开始显现。

易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，导致目前房地产市场反弹的一个重要因素就是房地产商面对下行压力，抓住刚性需求释放的良机，进行了营销上的“技术操作”，如采用“少量推盘，多次加价”的方式人为制造供应紧张的局面，进而抬高房价。

根据易居中国的监测数据，３月９日至１５日上海推出的１８个楼盘中，有１２个的房源面积在０．６４万至１．９万平方米之间，远低于“每批次预售面积不得少于３万平方米”的规定，明显带有“少量多批”放盘的特点。

另据亚豪机构统计数据显示，北京４月份即将开盘的项目多达３７个，其中，纯新盘项目５个，其余均是老项目后期开盘。由于５月份是通常认为的房地产“淡季”，因此，这种“少量多批”的推盘方式不排除是淡季到来前开发商一次拉高出货的技术操作。

与北京楼市房价和交易量双双上涨形成鲜明对比的是，２００８年下半年以来北京土地流拍情况明显增加。土地交易市场的冷淡使目前的市场行情带有明显的去库存的特点。

陈晟表示，目前的反弹不具备可持续性，一方面政府保障性住房的推出，势必会对后市产生一定的冲击。此外，国内外宏观经济的不确定性也使房地产市场的走势很难把握。广大房地产商采取各种办法迅速出货，加快资金回流速度，有加强对抗风险能力的考虑。　　一时“回暖”无法逆转楼市调整大势

一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转。戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国９大城市目前积压了２００６年到２００８年在建的库存商品住宅约３８００万平方米，消化这些库存平均需要９个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到１．６４亿平方米，同比增长２１．８％。

对于后市，开发商们的判断也非常谨慎。深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文表示，虽然其公司楼盘的成交量从去年年底到现在有了１４％到１８％的涨幅，但他判断楼市的全面复苏仍将在２０１０年底或者２０１１年初。

万科总裁郁亮认为，现在并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。

金地集团总裁张华纲表示，目前交易量的增长是刚性需求的爆发。房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察，而且全国市场的具体情况也不太一样。

新景祥投资总裁秦刚表示，虽然成交量放大，但不能称之为“回暖”，因为市场回暖的判断因素有很多，交易量只是其中的一个方面。

上置集团副总裁张宏飞说：“回暖是局部现象，就拿我们公司来说，上海的楼盘情况就会好些，但是沈阳表现得就比较缓慢。我们公司对往后的发展也很谨慎，对于楼盘的建设也会更加‘精挑细选’。”

开发商们的谨慎态度似乎在暗示，短期内高歌猛进的楼市依旧缺乏持续向前的后劲。杨红旭判断：目前楼市的反弹只是阶段性波动，调整大势并没有逆转。

陈晟认为房地产市场将遵循３、３、４的规律，即３年低位运行，３年爬行增长，４年快速增长。预计至少到２０１１年才会出现市场的全面增长。