当前北京市物业管理中值得探讨的几个问题
http://www.51xue.org.cn 2007/6/8 源自:互联网 【字体：
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自1995年北京市人民政府发布《北京市居住小区物业管理办法》（1995年第21号令）以来，北京市的物业管理获得了突飞猛进的发展。其主要表现是：
1、北京市和各区县居住小区管理办公室相继成立，并组建物业管理委员会和业主委员会，对新组建的物业管理单位进行资质审查，培训专业人员，制定物业管理的服务项目、服装标准与收费标准等有关规章，制定内销商品房房屋使用、管理、维修公约，评选优秀居住管理小区，推动住房维修养护等方面做了大量工作，取得了显著成绩。
2、居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的32.1％。
3、为居住小区服务的物业管理公司如雨后春笋般迅速成长起来，到1998年底全市共有物业管理公司607个，遍布于828个居住小区，为807671户居民提供了保安、保洁、绿化、房屋及设施设备的维修保养服务，改善了小区居民的居住环境，全市重点整治脏乱小区48个，127个小区实行了封闭式管理，有84个小区被评为市级或全国城市优秀物业管理住宅小区。
实践表明，北京市对居住小区的楼房实施统一的物业管理，方向是正确的，措施是有力的，已经取得了许多成功的经验。对此，必须予以充分肯定。与此同时，我们也应看以，物业管理目前仍处于起步阶段，发育尚未成熟，因此，不可避免地会遇到一些困难和问题，需要认真研究和加以解决。
根据北京市物业管理面临的形势和困难，我们认为以下几个问题值得认真研究和探讨：
一、物业管理模式问题
目前，北京市的物业管理着重推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
为了解决这个矛盾，从北京市大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，我们建议：打破北京市普遍推行物业公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进北京市的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维
修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。
整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公韶社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。
台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。
此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区各城市的经济发展与居民收入水平均比北京市高出许多，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展，因此，必须对现行的物业管理体制进行改革，由单一的物业公司管理模式，改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。把物业管理政策建立
在符合北京市市情的基础上，使北京市的物业管理更顺利、更健康地向前发展。
二、物业管理收费标准问题
《北京市居住小区物业管理办法》指出：实施物业管理的目的是，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常作用，创造清洁优美、舒适方便文明安全的居住环境。
为了实现物业管理的目标，物业产权人与使用人必须向物业管理企业交纳有关费用，这些费用可以分解为四部分：第一部分是用于房屋及其设备的维护和修缮费用；第二部分是各种地下管线、化粪池等公共设施的维修和清掏费用；第三部分是用于环境保洁和绿化的费用；第四部分是用于社会保安的费用。根据北京市物价避与原北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，属于固定的物业管理收费项目共有14项，其中，有10项费用由购房人所在单位负担，有4面费用由购房人
本人负担。多层住宅楼，购房人所在单位要负担绿化费，管理费、小修费、中修费、共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、共用电视天线费等8项费用，合计为每户（平均按建筑面积75平方米计算）负担943元；高层住宅楼，单位除负担上述8项费用外，还要负担电梯费。高压水泵费两项费用，合计为每户负担1021元，上述10项费用相加共为每户负担1944元；如果是优秀管理小区，还可以再提高收费20％，即增加收费389元，二者相加共2333元。
购房人本人负担的保洁费、保安费、五费统收费、自行车存放费等4项费用，合计每户年均132元。
上述如此多的收费，如果全部由购房人负担，对大多数中低收入者来说是难以承受的。
北京市现行的物业管理收费不仅明显偏高，而且有些收费项目的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费（约占物业管理收费总额的55.6％），根本不应列为物业管理收费项目。其理由是：如果预收楼房及其设施的共用部位的维修费用，那么业主在购买住房时已经预交了楼房共用部位的维修基金，可以从该项基金中支付维修费用，不应再向业主另收费用；如果是预收各户单元门以内的房屋及其设施的维修费用，那么该项费用应当由该户业主负担，根本不应该向其他购房人收取费用。
如果能从现行的物业管理收费标准中取消楼房及其设施的中、小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排除物业管理收纲的困难和阻力，更好地推进物业管理。
三、物业管理收费对象问题
我国城镇住房制度改革的目标，是实现住房的商品化与社会化。所谓住房商品化，即国家机关和企事业单位不再以实物方式给职工分配住房，而是以货币方式给职工发住房补贴，由职工到房地产市场去购买住房，使住房完全变成商品，能够在市场自由买卖。所谓住房社会化，即国家机关和企事业单位职工的住房问题完全靠社会解决，职工所在单位只负责发住房补贴，其它事情一概不管。职工领取住房补贴以后，其所在单位对其住房问题不再承担任何责任。职工需要住房，应当到房地产市场去购买，职工的住房需要管理维修，应当找房屋管理和维修企业为他们服务，或者与本楼的其他购房人一起组织自营式物业管理，这是住房制度改革的方向和目标，也是在住房领域建立社会主义市场经济体制的方向和目标。然而，根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，原产权单位将公有住房出售给现住房人以后，仍然要为购房人支付共用电视天线费、绿化费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、电梯费、高压水泵费等十项费用，年均交费2000元左右。为项规定不仅与住房制度改革的目标相背离，而且是不合理的。原产权单位既然已将公有住房出售给购房人，其房屋产权已全部归购房人所有，该房屋也就很自然地与原产权单位切断了联系，其管理和维修费用理应由购房人承担，不应再让原产权单位交纳任何费用。许多厂矿企业对此反映十分强烈，他们认为，已将公有住房出售给职工，仍由企业负担物业管理费，这很不合理，给企业造成沉重负担，使企业经济效益差，亏损企业更加困难。如果因为购房人无力交纳较高的物业管理费，只有靠单位为他们承担一部分，才有可能由物业管理企业对居住小区实行统一的物业管理，那么是否可以采用其他方式，如业主自营方式来推行物业管理呢？
如果说，由原产权单位负担电梯、高压水泵费，是为了减轻购买高层住宅职工的经济负担，与购买多层住宅的职工找到利益平衡点，那么从政策上讲是完全必要的，但是在具体做法上则是可以斟酌的，从有利于实现住房社会化考虑，不妨借鉴上海的做法，即从高层住宅楼的售房款中预留一部分资金（如每部电梯预留70－80万元，每部高压水泵预留20－30万元），作为每部电梯和高压水泵的运行、维修和更新费使用，这样，原售房单位可从此不再承担此项费用。
四、物业管理启动性经费问题
《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费，由该小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”这项规定，在当时看来可能是必要的，但是实际执行情况却很不理想，据说没有哪一个开发建设单位向物业管理委员会或物业管理企业支付过这项费用。现在看来，这项规定则是完全不必要的。这是因为，物业管理公司属于经营性企业，在社会主义市场经济条件下，任何企业的启动性经费都不可能从别的企业无偿取得，而只能由本企
业自己筹集，正如每个企业申请设立登记时，都必须拥有规定数额的注册资金，方能获得经营资格，领取营业执照，设立物业管理企业，同样必须拥有必要数额的注册资金，方能取得营业执照。物业管理企业既然有了必要的注册资金，也不拥有了启动性经费，无需别的企业再为它提供经费。政府规章明文规定，开发建设企业要为物业管理企业无偿提供启动性经费，等于在企业与企业之间搞无偿平调，既不合理，也不符合社会主义市场经济的等价交换原则。因此，我们认为这项规定应当停止执行。
上述四个值得探讨的问题是相互联系、相互制约的。进行住房制度改革，实行住房商品化，各各小区的大部分楼房成为千千万万个购房人的自有房产。为了适应新的形势，就要对居住区的物业实行统一管理；为了推动物业管理，就要成立物业管理企业，为了维持物业管理企业的正常运转，就要规定相应的收费标准；收费标准高了，购房人又负担不起，于是就让原售房单位承担一大部分，并让开发建设单位无条件地付给物业管理企业2％的启动性经费。这样，三种不合理的收费便应运而生。
为了解决上述问题，首先应改革现行的物业管理体制，对于有能力承担物业管理费的高、中收入购房人，可以继续委托物业管理企业为他们提供物业管理服务，各项服务费用由他们自己负担；对于无力承担物业管理费用的中低收入购房人，可以实行业主自营式物业管理，由购房人相互自我服务，所需的少量物业管理费用亦由购买人自己负担。无论采用物业公司管理模式或是采用业主自营式物业管理模式，均要经所在区县居住小区管理办公室批准，由各区县居住小区管理办公室负责组织、指导和管理，以保证物业管理在全市各居住小区得到全面贯彻实施，使整个物业管理工作能够持续健康地向前发展。
1、北京市和各区县居住小区管理办公室相继成立，并组建物业管理委员会和业主委员会，对新组建的物业管理单位进行资质审查，培训专业人员，制定物业管理的服务项目、服装标准与收费标准等有关规章，制定内销商品房房屋使用、管理、维修公约，评选优秀居住管理小区，推动住房维修养护等方面做了大量工作，取得了显著成绩。
2、居住小区数量逐年增多，住宅面积增长迅速，到1998年底全市已建成的居住小区有828个，建筑面积共7763万平方米。其中，住宅面积7742万平方米，占全市住宅总面积（15794万平方米）的49％，住宅区居民807671户（约240多万人），占全市居民总户数（259万户）的32.1％。
3、为居住小区服务的物业管理公司如雨后春笋般迅速成长起来，到1998年底全市共有物业管理公司607个，遍布于828个居住小区，为807671户居民提供了保安、保洁、绿化、房屋及设施设备的维修保养服务，改善了小区居民的居住环境，全市重点整治脏乱小区48个，127个小区实行了封闭式管理，有84个小区被评为市级或全国城市优秀物业管理住宅小区。
实践表明，北京市对居住小区的楼房实施统一的物业管理，方向是正确的，措施是有力的，已经取得了许多成功的经验。对此，必须予以充分肯定。与此同时，我们也应看以，物业管理目前仍处于起步阶段，发育尚未成熟，因此，不可避免地会遇到一些困难和问题，需要认真研究和加以解决。
根据北京市物业管理面临的形势和困难，我们认为以下几个问题值得认真研究和探讨：
一、物业管理模式问题
目前，北京市的物业管理着重推行一种模式，即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这种管理模式的最大优势是，可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入居民承受不起。目前许多居住小区物业管理费收缴率较低，不少中低收入者反映，买了房改房以后，交不起物业管理费。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
为了解决这个矛盾，从北京市大多数中低收入者无力负担物业管理费的实际情况出发，我们建议：打破北京市普遍推行物业公司管理一种模式的体制，将我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理引进北京市的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维
修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区（台湾称社区）的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打班。这种方式在台湾的城市中比较普遍。
整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打班；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公韶社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。
台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。
此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，公约中明确规定，所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业管理创造了有利条件。北京市也可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。
台湾地区各城市的经济发展与居民收入水平均比北京市高出许多，在大多数居民收入较高的条件下，台湾地区尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下，却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费，拒绝物业公司的管理，而物业管理公司由于收入较少，出现经营困难，使小区物业管理难以开展，因此，必须对现行的物业管理体制进行改革，由单一的物业公司管理模式，改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。把物业管理政策建立
在符合北京市市情的基础上，使北京市的物业管理更顺利、更健康地向前发展。
二、物业管理收费标准问题
《北京市居住小区物业管理办法》指出：实施物业管理的目的是，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常作用，创造清洁优美、舒适方便文明安全的居住环境。
为了实现物业管理的目标，物业产权人与使用人必须向物业管理企业交纳有关费用，这些费用可以分解为四部分：第一部分是用于房屋及其设备的维护和修缮费用；第二部分是各种地下管线、化粪池等公共设施的维修和清掏费用；第三部分是用于环境保洁和绿化的费用；第四部分是用于社会保安的费用。根据北京市物价避与原北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，属于固定的物业管理收费项目共有14项，其中，有10项费用由购房人所在单位负担，有4面费用由购房人
本人负担。多层住宅楼，购房人所在单位要负担绿化费，管理费、小修费、中修费、共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、共用电视天线费等8项费用，合计为每户（平均按建筑面积75平方米计算）负担943元；高层住宅楼，单位除负担上述8项费用外，还要负担电梯费。高压水泵费两项费用，合计为每户负担1021元，上述10项费用相加共为每户负担1944元；如果是优秀管理小区，还可以再提高收费20％，即增加收费389元，二者相加共2333元。
购房人本人负担的保洁费、保安费、五费统收费、自行车存放费等4项费用，合计每户年均132元。
上述如此多的收费，如果全部由购房人负担，对大多数中低收入者来说是难以承受的。
北京市现行的物业管理收费不仅明显偏高，而且有些收费项目的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费（约占物业管理收费总额的55.6％），根本不应列为物业管理收费项目。其理由是：如果预收楼房及其设施的共用部位的维修费用，那么业主在购买住房时已经预交了楼房共用部位的维修基金，可以从该项基金中支付维修费用，不应再向业主另收费用；如果是预收各户单元门以内的房屋及其设施的维修费用，那么该项费用应当由该户业主负担，根本不应该向其他购房人收取费用。
如果能从现行的物业管理收费标准中取消楼房及其设施的中、小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排除物业管理收纲的困难和阻力，更好地推进物业管理。
三、物业管理收费对象问题
我国城镇住房制度改革的目标，是实现住房的商品化与社会化。所谓住房商品化，即国家机关和企事业单位不再以实物方式给职工分配住房，而是以货币方式给职工发住房补贴，由职工到房地产市场去购买住房，使住房完全变成商品，能够在市场自由买卖。所谓住房社会化，即国家机关和企事业单位职工的住房问题完全靠社会解决，职工所在单位只负责发住房补贴，其它事情一概不管。职工领取住房补贴以后，其所在单位对其住房问题不再承担任何责任。职工需要住房，应当到房地产市场去购买，职工的住房需要管理维修，应当找房屋管理和维修企业为他们服务，或者与本楼的其他购房人一起组织自营式物业管理，这是住房制度改革的方向和目标，也是在住房领域建立社会主义市场经济体制的方向和目标。然而，根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，原产权单位将公有住房出售给现住房人以后，仍然要为购房人支付共用电视天线费、绿化费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、电梯费、高压水泵费等十项费用，年均交费2000元左右。为项规定不仅与住房制度改革的目标相背离，而且是不合理的。原产权单位既然已将公有住房出售给购房人，其房屋产权已全部归购房人所有，该房屋也就很自然地与原产权单位切断了联系，其管理和维修费用理应由购房人承担，不应再让原产权单位交纳任何费用。许多厂矿企业对此反映十分强烈，他们认为，已将公有住房出售给职工，仍由企业负担物业管理费，这很不合理，给企业造成沉重负担，使企业经济效益差，亏损企业更加困难。如果因为购房人无力交纳较高的物业管理费，只有靠单位为他们承担一部分，才有可能由物业管理企业对居住小区实行统一的物业管理，那么是否可以采用其他方式，如业主自营方式来推行物业管理呢？
如果说，由原产权单位负担电梯、高压水泵费，是为了减轻购买高层住宅职工的经济负担，与购买多层住宅的职工找到利益平衡点，那么从政策上讲是完全必要的，但是在具体做法上则是可以斟酌的，从有利于实现住房社会化考虑，不妨借鉴上海的做法，即从高层住宅楼的售房款中预留一部分资金（如每部电梯预留70－80万元，每部高压水泵预留20－30万元），作为每部电梯和高压水泵的运行、维修和更新费使用，这样，原售房单位可从此不再承担此项费用。
四、物业管理启动性经费问题
《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费，由该小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”这项规定，在当时看来可能是必要的，但是实际执行情况却很不理想，据说没有哪一个开发建设单位向物业管理委员会或物业管理企业支付过这项费用。现在看来，这项规定则是完全不必要的。这是因为，物业管理公司属于经营性企业，在社会主义市场经济条件下，任何企业的启动性经费都不可能从别的企业无偿取得，而只能由本企
业自己筹集，正如每个企业申请设立登记时，都必须拥有规定数额的注册资金，方能获得经营资格，领取营业执照，设立物业管理企业，同样必须拥有必要数额的注册资金，方能取得营业执照。物业管理企业既然有了必要的注册资金，也不拥有了启动性经费，无需别的企业再为它提供经费。政府规章明文规定，开发建设企业要为物业管理企业无偿提供启动性经费，等于在企业与企业之间搞无偿平调，既不合理，也不符合社会主义市场经济的等价交换原则。因此，我们认为这项规定应当停止执行。
上述四个值得探讨的问题是相互联系、相互制约的。进行住房制度改革，实行住房商品化，各各小区的大部分楼房成为千千万万个购房人的自有房产。为了适应新的形势，就要对居住区的物业实行统一管理；为了推动物业管理，就要成立物业管理企业，为了维持物业管理企业的正常运转，就要规定相应的收费标准；收费标准高了，购房人又负担不起，于是就让原售房单位承担一大部分，并让开发建设单位无条件地付给物业管理企业2％的启动性经费。这样，三种不合理的收费便应运而生。
为了解决上述问题，首先应改革现行的物业管理体制，对于有能力承担物业管理费的高、中收入购房人，可以继续委托物业管理企业为他们提供物业管理服务，各项服务费用由他们自己负担；对于无力承担物业管理费用的中低收入购房人，可以实行业主自营式物业管理，由购房人相互自我服务，所需的少量物业管理费用亦由购买人自己负担。无论采用物业公司管理模式或是采用业主自营式物业管理模式，均要经所在区县居住小区管理办公室批准，由各区县居住小区管理办公室负责组织、指导和管理，以保证物业管理在全市各居住小区得到全面贯彻实施，使整个物业管理工作能够持续健康地向前发展。
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