物业管理基本制度与政策复习纲要（二）

　　（一）时间数字

　　1、《物业管理条例》经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，2003年6月8日以国务院第379号令公布，自2003年9月1日起施行。《物业管理条例》是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。

　　2、筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。 

　　3、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　5、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　6、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　7、原业主委员会应当在其任期届满之日起l0日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　8、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　9、业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

　　10、新设立的物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设一年的暂定期。

　　11、物业管理企业发生变换时，代管的专项维修资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起l0日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

　　（二）人民币数字

　　1、物业管理企业的条件中，一级资质注册资本人民币500万元以上；二级资质注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。

　　2、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　3、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。

　　4、不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　5、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　6、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　7、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　8、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　9、有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： (1)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (2)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； (3)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有以上行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有以上行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　（三）百分数及分数数字

　　1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

　　2、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　3、有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：①20％以上业主提议的；②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；③业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况；

　　4、经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

　　5、经1／3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　6、物业管理企业的条件中，一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： (A)多层住宅200万m2； B)高层住宅100万m2； (C)独立式住宅(别墅)15万m2； (D)办公楼、工业厂房及其它物业50万m2。二级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： (A)多层住宅100万m2； (B)高层住宅50万m2； C)独立式住宅(别墅)8万m2； (D)办公楼、工业厂房及其它物业20万m2。

　　7、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款

　　8、专项维修资金的筹集分以下两种情况： (1)商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％－3％的比例，向售房单位缴交专项维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有。 (2)公有住房出售以后，专项维修资金由售房单位和购房人双向筹集。1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，专项维修资金属售房单位所有。2)购房者按购房款2％的比例，向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。